房市新政效果初显 国房景气指数继续小幅回落

　　国家统计局6月10日发布的1-5月份全国房地产市场运行情况显示,继4月份“国房景气指数”略有回落之后,5月份“国房景气指数”为105.07,继续小幅回落,环比回落0.59点,但比去年同期提高9.13点。

　　作为反映房地产未来走势的重要数据,“国房景气指数”持续两个月小幅回落,表明市场信心受到了房地产宏观调控的重要影响,“房市新政”的效果已经有所显现。与此同时公布的另外两个重要数据,商品房销售面积和全国70个大中城市房屋销售价格,同样印证了这一点。数据显示,5月份商品房销售面积比上月下降15.8%;5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点。

　　“成交量下跌,房价涨幅收窄”成为当前房地产市场的重要特征。换句话说,快速上涨的房价势头基本上得到了遏制,从土地到信贷,多管齐下的“房市新政”掷地有声。

　　此轮“房市新政”的一大看点,是从遏制投机性需求入手,因此“二套房新政”力度空前。从严格二套房首付比例和贷款利率到近日刚刚公布的住建部、央行和银监会通知,明确二套房标准,越来越严格的二套房相关政策,对于抑制投机行为产生了重要影响。此次统计局公布的数据中,前5个月个人按揭贷款增长88.8%,比前4个月102.1%的增速回落了13.3个百分点。

　　记者走访北京一些房产中介时,一位工作人员告诉记者:“现在二套房按揭管得很严,比较难贷到。”严格二套房政策,对实力较小的投机和投资型购房者设置了较高的门槛。

　　数据显示,5月份当月房地产开发完成投资比上月增长19.4%。前5个月,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长31.1%,比前4个月26.4%的增速上升了4.7个百分点。从“国房景气”分类指数来看:5月房地产开发投资分类指数比4月份提高0.62点;土地开发面积分类指数比4月份提高1.70点。从这一系列数据中,我们不难发现,虽然房地产市场信心有所回落,观望气氛日益浓厚,但是未来预期并没有出现大的变化。

　　专家表示,项目的开工有一定的周期,房地产开发资金的后续投入,以及我国加大了对“囤地”的打击力度,也迫使一些房地产开发企业按时开工,这些因素都可能推高上述数据。但是我们也要看到,虽然房地产开发商对投资和拿地变得更加理性和谨慎,但是对未来房地产市场前景并没有因为此轮严厉的房地产宏观调控政策而发生大的改变。

　　目前来看,“不差钱”仍然是去年赚得“盆满钵满”的房地产开发商坚持不降房价的“王牌”。但是,专家们对此也有不同的看法。中美战略研究院总裁谭伟东告诉记者:“目前房地产开发商的资金看起来还比较充裕,但是几个月之后,房地产开发商们就会感受到压力了。”

　　政策的显现,需要一段时间,因此,虽然当前数据显示,“成交量下跌,房价涨幅收窄,未来景气有可能回落”,但是政策效果的显现仍然有待于进一步考察。下一步房地产宏观调控措施能否再出“重拳”,将会对房市走势带来重大影响。

　　在当前的敏感时期,税收手段能否成为“最后一根稻草”,成为当前的一大热点。近日国务院批准国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中,明确提出逐步推进房产税改革。为此前市场对个别地方将推出房产税的传言,提供了一个想象的空间。然而,记者在采访一些财税专家时,大多数都认为,不能对房产税调节房价寄予太多的厚望,税收工具的作用不能高估。

　　“从供需入手,是解决房市问题的关键。”这已经是专家们的共识。当前我国在加大保障性住房供应的同时,抑制投机型和投资型需求,正是从这两方面入手,但是要走的路还很长。

　　此外,值得我们关注的还有一个数据,即1月至5月,房地产开发企业本年资金来源中,国内贷款5550亿元,增长43.6%,比前4个月39.9%的增速上升了3.7个百分点。

　　这些数据告诉我们,在高企的房价面前,金融机构的风险防范意识时刻不能放松。在这一方面,相关监管机构三令五申,不仅要求商业银行进一步完善房地产信贷风险管理制度,严禁不符合规定的房地产企业或项目发放贷款。同时,目前关于房地产贷款压力的一些测试,也给商业银行提了个醒。此外,“二套房新标准”的出台,“以家庭为单位,认房又认人”,使得金融机构对借款人的二套房认定有章可循,也有利于金融机构的风险防范。

　　对于金融机构本身来讲,加大对宏观经济周期与房地产市场运行关系、房地产价格波动对银行贷款质量影响等研究,优化调整信贷结构,防患于未然,不容松懈。