住房市场是卖方市场 房产税调控作用有限

　　房产税话题再度成为公众关注的焦点。

　　5月31日，国务院批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。根据《意见》，今年将深化财税体制改革，“逐步推进房产税改革。”

　　由“三年内免谈”到如今确定“逐步推进”，房产税再度升温：何时开征？怎么征？会不会降低房价？

　　与外界热议相比，中国社会科学院财贸所研究员、博士生导师杨志勇显得更为谨慎。5月31日晚间接受经济导报记者采访时他表示，《意见》提到仅仅是“逐步推进”而已。在目前住房市场是卖方市场的情况下，税收的调节作用有限，“希望通过房产税打压高房价的愿望难以实现。”

　　或转嫁买方

　　2009年以来，部分城市住房价格上涨过快，国家随后多次出台调控措施。杨志勇认为，现有税收政策与“遏制房价过快上涨”的要求还有一定差距。

　　他表示，在买方市场中，住房投资投机获利微薄，住房市场主要是“消费市场”的实质才容易从根本上得到恢复。税收引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的作用才能得到实现。

　　不过，当前中国住房市场需求远远超过供给，即处于卖方市场中，税收调节不能脱离这一国情。也因为如此，在卖方市场中，税收调节卖方利益的作用非常有限，对卖方课征的税收很可能会转嫁给买方。

　　已有的与住房相关的税收主要在交易环节。保有环节税收的缺失，客观上降低了炒房者的成本。“从理论上看，直接税不容易转嫁，但不容易转嫁不等于不能转嫁。只要市场是卖方的，卖方就能够想方设法将税负转嫁给买方。如果这样，税收调节目标不仅难以实现，反而会加重买方的负担，与政策设计的目标相悖。”杨志勇表示。

　　在这种市场格局中，降低税负对买方或许更有利。他解释道，2009年，为应对国际金融危机的影响，国家对普通住房交易实施了营业税、契税等一系列税收优惠政策，促进了二手房交易，对住房市场的改善起到积极的作用。

　　可对小产权房先征收

　　1986年，我国曾颁布《房产税暂行条例》，对个人所有非营业用的房产免征房产税。现在热议的房产税则是要个人房产纳入征税范围。

　　5月31日，山东大学经济学院财政税收教研室主任、导报特约评论员李齐云对导报记者表示，新的房产税其实和前段时间讨论的物业税是一回事。杨志勇也认为，如果房产税也对个人自用住房征收，那么，物业税就无另行征收的必要。

　　不过，此次国务院批转的《意见》中并未明确何时开征房产税。

　　李齐云表示，《意见》中仅是“逐步推进”，房产税开征的具体问题都没有明确，年内会否开征还无法预测。

　　有人建议对第一套住房免征物业税，不过杨志勇认为，“在现实中，哪一套住房免税，缺乏可操作性，而且对不同地方来说不公平。”

　　他建议，对民宅开征的房产税首先可考虑对小产权房征收，最终过渡到对所有住房征收。小产权房一直处于尴尬境地，以房产税开征为契机，给个人拥有小产权房相应的合法地位，既能解决小产权房整治难的问题，又能规范住房市场。

　　杨志勇同时表示，对小产权房征收房产税，并没有取代国有土地使用权出让金收入。二者性质不同，房产税是税收，土地出让金收入体现的是租金收入，新的土地财政模式应是土地出让金收入与房产税并重的模式。

　　对房价影响有限

　　自去年底国家对房地产市场调控以来，“新国十条”是被称为史上最严厉的楼市政策，但未涉及到税收政策调控房地产市场。此次明确逐步推进改革的房产税政策能否起到降低房价的作用也是公众关心的焦点问题。

　　据了解，世界上许多国家或地区都有房产税或同类税收，但在此次国际金融危机之前，多数国家经历了较长时间的房价持续上涨。

　　因此，在短期内，房产税开征能够增加房价下跌的预期，不过从长远来看，类似税收对房价的影响是中性的。杨志勇说，“想要依靠物业税、土地增值税等税收手段来打压房价的最终目标难以实现。”他认为，短期内房产税对抑制需求能起到一定作用，但要合理引导住房市场的发展，还要为非自住需求资金寻找出路。

　　杨志勇说，在短期遏制投资投机需求的同时，调控应转向大规模扩大有效土地供给。一方面加大城市土地供应力度，另一方面积极推进农地流转制度改革，让农村集体土地合法地面向市场，满足多层次住房需求。供地多了，竞争程度自然会提高，房价的稳定也是可以预期的。这才是房地产市场的治本之策。