上海新房市场陷入极端低迷 成交均价仍维持高位

　　上周(5月24-30日),上海新房住宅成交量为8.2万平方米,较前一周的7.6万平方米上涨8%,这是全市新房住宅成交连续第四周低于10万平方米。而这也直接导致整个5月份上海新房住宅成交量仅为30万平方米,较4月份大幅萎缩了七成。

　　4月中旬,国务院发布二套房限贷令、三套房禁贷令等一系列房产调控新政,在此之后的第一周,上海新房住宅成交量立即遭遇“腰斩”,随后更是一路下滑,到新政发布后的第四周(5月10-16日),沪上新房住宅成交量跌至6万平方米,为2005年以来的同期最低,全市新房成交已经陷入极端的低迷状态。

　　全市新房成交极端低迷

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,在刚刚过去的5月份,上海市新房住宅的累计成交面积仅为30万平方米,与4月份的成交量(102万平方米)相比,大幅萎缩了70%。事实上,5月全市新房住宅的新增供应量同样出现缩减,为95万平方米,环比4月减少了23%。

　　自4月中旬房产新政出台以来,房地产市场尤其是新房住宅市场受到了前所未有的强力打压。进入5月份,新政对于上海楼市成交量的打压显然进一步扩大,即便是在楼市最低谷的2008年9、10月份,上海新房住宅月成交量尚且能够达到40多万平方米。今年5月的成交量仅为30万平方米,是2006年以来本市月成交量最低的一个月,比2008年的低谷期还要低30%左右。

　　环顾整个5月份,上海新房住宅成交量始终停留在“急冻”行情。在5月3-9日一周,随着新增供应量缩减至13.3万平方米(环比跌幅达43%),上海新房住宅成交量也在新政后首次跌破了10万平方米,仅为7.1万平方米,而事实上,这仅仅是5月份低迷行情的开端。

　　在接下来的5月10-16日一周(新政后第四周),上海新房住宅市场在新增供应大幅放量55%的情况下,仍然未能挽回成交量继续下跌的颓势,新房住宅成交量进一步跌至6万平方米的低谷,为2005年以来同期最低。

　　直到前一周(5月17-23日),上海新房住宅成交量才有所回升,为7.6万平方米,但依然停留在10万平方米以下的水平,只相当于去年年均水平的1/4。

　　上周,上海新房住宅新增供应较前一周翻番,达到32.5万平方米,中低价位楼盘供应量达到近20万平方米,然而却无法带动上海楼市走出低谷,上周新房住宅成交量仅仅上涨了8%,为8.2万平方米,若以调控政策发布前一周(4月12-18日)的成交量(34.4万平方米)为基数,上周新房住宅成交依然只占当时的24%左右。

　　事实上,截至上周,上海新房住宅成交已经连续四周低于10万平方米,而正是这一贯穿整个5月的“急冻”行情导致了5月最终成交量仅为30万平方米的历史低位。

　　成交均价仍然维持高位

　　值得一提的是,虽然5月成交量大幅缩减,但上海新房住宅成交均价却较4月份基本没有变化,5月,全市新房住宅成交均价为22338元/平方米,仅较4月份的历史高位(22926元/平方米)轻微减少了2.6%。

　　在新政发布伊始,沪上新房住宅成交均价并未随交易量的萎缩而出现明显下降,新政发布后第一周在成交量减半的同时,成交均价甚至还上涨至26096元/平方米的历史新高,4月的月度均价也再创新高,达到22926元/平方米。

　　在5月份的前两周,虽然成交量始终位于10万平方米的低谷,但新房住宅成交均价却始终停留在22000元/平方米以上的高位,直到前一周(5月17-23日),新政后上海新房住宅周成交均价首次跌破2万元/平方米,为19204元/平方米。

　　但这一行情并未得以延续,上周,中高端楼盘成交出现30%左右的反弹,上海新房成交均价也再次回到了20000元/平方米以上的高位,为21789元/平方米,较前一周上涨13%。

　　前景分析：上海楼市静待调控细则出台

　　商报记者注意到,在5月份成交面积排行前十的项目中,共有3个楼盘的成交量突破了1万平方米,坐落于徐汇华泾的精装修小区――印象欧洲以299套房源、25642平方米的成交纪录高居榜首,成交均价为19289元/平方米。

　　与此同时,这一榜单中还有3个楼盘的成交均价突破了20000元/平方米,分别是宝山罗店的上置香岛原墅(22386元/平方米)、嘉定新城的龙湖郦城(29115元/平方米)和闵行马桥的御涛园(66999元/平方米)。

　　在中央楼市新政发布后,上海新房市场在成交量低至一定“极限”之后,成交均价却似乎始终维持“居高不下”的行情,部分新盘开发商的报价甚至不降反升。

　　而在商报记者看来,目前,上海楼市关注点主要集结在一直悬而未决的上海调控细则上,调控细则不出台,大众对调控的细则内容、推出时间和能否推出都打上了大大的问号,买卖双方对未来楼市的预期也愈加不明朗、不坚定,因此市场的主基调仍然是观望。

　　然而,上海细则一旦出台,必定会对楼市预期产生较大影响。届时,成交量或将进一步萎缩,而成交均价或许也将结束这一脆弱的“高位”。