上海商品住房库存已经下降到历史低点

　　长期以来,关于 “房荒”和“地荒”的说法在上海广为流传,并成为支撑上海房价上涨预期的主要“证据”。然而,社会普遍关注,截至目前为止,上海到底有多少已出让但尚未开发的土地？这些土地能够转化为多大规模的住房供应量？除此之外,还有多少存量土地尚未通过统计数据来直接反映,这些存量土地将会如何影响上海未来新增商品住房的供应空间？

　　记者昨天从上海易居房地产研究院独家获得的一份 “上海房地产业平稳发展”课题研究成果显示,课题组认为,上海商品住房库存已经下降到了历史低点,亦即已经没有较大的继续下降空间。预计在观望情绪浓厚的情况下,大多数开发商会在今年2季度的5、6月及3季度都保持推迟推盘、静观其变的状态,由此也将导致商品住房供应量的减少。

　　商品住房库存不会显著影响今年供应空间

　　据上海房地产交易中心数据显示,2009年底上海的商品房网上可售量已经下降到了490万平方米。

　　考虑到商品住房市场上存在的某些供求不匹配现象,以及供给和成交之间的时间差等因素,课题组认为490万平方米的库存已经是一个合理的库存水平,很难在此基础上实现进一步的下降。因此,课题组认为商品住房库存对2010年上海商品住房供应空间不会产生显著影响,因此,对其影响,忽略不计。

　　上海易居房地产研究院课题组认为,如果2010年上海世博会使得中环以内所有住宅项目停工半年,将减少7.5%的新开工住房面积向新增住房供应面积的转化 （其中,假设认为2010年保障性住房的供应量也将相应减少7.5%）,即减少129万平方米的新增住房供应量。因此,预计2010年上海住房供应空间约为1592万平方米。

　　综上所述,课题组推算, 2010年上海住房供应空间约为1592万平方米。其中,商品住房供应空间约为1222万平方米,保障性住房的供应空间为370万平方米。但考虑到2009年上海市没有把可供应的保障性住房进行销售,因此,课题组预测2010年上海保障性住房的供应空间应为600-800万平方米。

　　多数开发商2、3季度推迟推盘、静观其变

　　供应能力并不等于实际的供应量。到底有多少供应能力能够转换成为实际的供应量,是由诸多因素来决定的。其中,房地产宏观调控政策及其影响下的市场环境是重要影响因素之一。

　　综合来看,此次调控是近年来最为严厉的一次房地产宏观调控。在这种“利空”政策的冲击下,房地产开发商在新增商品住房的供应方面,有三种可行的策略:其一,按部就班推盘;其二,加速推盘;其三,推迟推盘,静观其变。

　　由于房地产新政极大地抑制了商品住房领域的投资和投机需求,同时由于这一新政扭转了人们对于房价走势的预期,使得包括刚性需求在内的所有需求方都产生了浓厚的观望情绪。从而导致成交量必定会在一定时期内维持在较低的水平。在此情况下,静观市场变化、按部就班或推迟推盘成为了多数开发商的理性选择。

　　与2008年底相比,当前大多数开发商资金储备相对充实,销售量的缩减在短期之内不会造成较大的资金压力。预计在观望情绪浓厚的情况下,大多数开发商会在2季度的5、6月及3季度都保持推迟推盘、静观其变的状态,由此也将导致商品住房供应量的减少。而等到第4季度,如果宏观调控政策有所松动,房价走势预期发生改变,开发商就会加速推盘,供应量也将迅速增加。

　　调控政策若松动商品住房需求将骤增

　　课题组认为,此次新政紧缩力度要远甚于上次,首付不低于50%,是以往政策中从来没有过的,而贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,以前曾有规定,但政策有反复,执行也不严格,此次必然会相对严格的执行。因此,从个人信贷政策收紧这一角度来看,首付的提高和利率的上升,必然会抑制改善性需求和投资投机需求。除此之外,新政中关于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的规定,是直接针对商品住房投资和投机活动所采取的严厉信贷政策,将显著抑制商品住房的投资和投机需求。

　　课题组预测,房地产新政将会显著抑制上海商品住房的投资和投机需求,同时还将对首次置业需求以及改善性需求产生明显影响。另外,房地产新政所引起的人们关于未来房价走势预期的调整,将会使住房需求方普遍产生浓厚的观望情绪。在这种情况下,商品住房需求会延迟释放,课题组预计至第4季度底之前,房地产宏观调控政策将保持收紧态势,商品住房需求将会保持在相对较低水平。之后,如果房地产宏观调控政策出现松动,则商品住房需求将会再次骤然猛增。可见,未来半年里上海商品住房的需求走势已然清晰,年底走势主要取决于房地产宏观调控政策是否实现转向。