21世纪：解决楼市问题需要经济增长模式转变

    据悉，国家统计局某直辖市调查总队的人士近日称，国家布置的住房使用情况调查，正在加紧进行，预计数字在9月20日以前上报。

　　最近以来，购房的“金九银十”似非虚言。比如广州楼市一改供需双方数月的僵持，叠现出购房者彻夜排队的旺市景观。

　　当前房价已呈高泡沫化状态，映射出楼市业已蜕变成了地道的投资功能型市场，而非单纯的居住功能型市场。而在投资功能型主导下，房市对经济金融资源的“虹吸效应”决定房价自我上涨预期能否实现实现，而房价上涨给投资者带来的财富效应将强化经济金融资源的涌入。因此，不论是当前各方关心的空置率，还是高房价收入比、低收入偿债比等，在房价上涨自我实现预期下，都变得不那么重要。

    楼市何以吸引各类资金竞相逐鹿？首先根源于目前国内日益凸显的投资压抑。当前，改革所释放出的降低市场交易成本之功效式微，牵制了内生性全要素生产率的提高；同时，国际产业转移和国际贸易为中国带来的国际技术溢出增长放缓，导致了全要素生产率（TFP）增速减缓。国内TFP增长的放缓，加之产能过剩导致诸多行业投资空间有限，使得投资实业所带来的投资收益有限，从而出现了实业投资压抑。而房地产则借助房价上涨的自我实现预期可以获得比实业投资更高的名义收益率，从而导致各类资本竞相投资房地产。

　　其次，当前中国独特的投资-出口式经济增长模式和收入分配制度，使得国民收入更多地向地方政府与企业倾斜；这些拥有更多收入资源的群体一方面在消费趋向奢侈化，另一方面在储蓄上倾向于追求风险投资收益。这使得巴萨效应首先反映在资产价格上涨而非通胀，即在经济增长、汇率稳定下，收入的过度集中使国内购买力集中在资产市场，而非商品零售市场。

　　最后，当前通胀的持续走高与相对宽松的货币政策，导致了居民银行储蓄的收益折算，如8月份3.5%的官方通胀率与2.21%的一年期储蓄利率，使居民储蓄负收益扩大。这策动储蓄者开始倾向于用购置房产替代银行储蓄，以追求风险收益。

　　当然，当前部分城市再现彻夜排队购房的不排除人为营造气氛，彻夜排队现象有违正常的信息传播机制，起初诸多开发商普遍采取开盘前报高价、开盘后实行定价折扣。无须讳言，在供需双方尚未出现明显的活跃交易下，导致彻夜排队的不是开盘前的高报价，而是开盘后的定价折扣；否则若开盘高报价能吸引购房者彻夜排队等候开盘认购，那么开发商无需开盘后大派定价折扣。

　　然而，购房者最终做出购房选择，并非受了房托影响，其购买抉择更取决于其对现有房价的可承受能力。彻夜排队购房本身，凸显出当前楼市已为从众心理和财富效应所支配；而这是无法用传统的市场自由博弈与理性抉择加以诠释清楚的。这意味着目前市场并不缺乏需求，且购买需求抉择更多地取决于当期房价能否为购房者提供价差效应。

　　因此，过多经济金融资源过度集中于房市，结果必然是房价超凡脱俗般的上涨。而要从根本上遏制当前房市之不良局面，需要的是包括房地产行业的市场化改革在内的整个经济体制的系统性改革和经济增长模式的根本性转变。